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四招识别“伪概念”楼盘

四招识别“伪概念”楼盘

房产具有更多的附加值,其市场接受程度就会更高。因此,不管是开发商还是中介公司都会竭力营造概念,甚至进行概念炒作,以期受到更多的关注。为了区分概念的真伪,购房者需掌握一些识别技巧。

有了概念好卖房,开发商会这样想,房产中介也会这样想。但对购房者来说,应尽量避免因为伪概念而多花冤枉钱的情形。

不管是在新房还是二手房市场,概念营销都是一种常用手段,常见的有景观概念、教育概念、交通概念等。而从宜居角度来看,配套设施完善,房产的附加值高,确实会得到市场的广泛认可。

但现实问题是,由于伪概念现象的存在,少数项目为了取得更好的销售业绩,不惜生搬硬套“造”概念,购房者需具有一定的判别能力,以免留下遗憾。

陈先生的儿子两岁多,为了能让儿子进一所名校,他准备先买好房,并提前把户口迁进去。就在前段时间,他接到普陀区华师大附小附近一家中介公司的电话,对方称有一套师大附小的学区房可转让。

这家中介公司的工作人员告诉陈先生,师大三村早已划入华师大附小范围内,只要在这里买房,保证能进这所小学。华师大附小是普陀区有名的小学,很多家长都想把小孩送进这所学校就读。

陈先生颇为心动,就在他准备交定金时,妻子提醒他先调查一下再做决定。陈先生调查过程中了解到,师大三村的确已划入华师大附小学区范围之内,但设置了相应条件,只有居住在师大三村的华东师大教职工子女才能进入该小学就读,其他的孩子则属于金沙江小学地段。也就是说,像陈先生这样的,子女只能进入金沙江小学。

其实,这只是诸多伪概念现象中的一个案例。如今的房地产业已进入一个产品时代,业内人士认为,要生产一个好的产品,就必须要有一个好的概念,在产品的定位和策划过程中,要率先把概念融入到项目之中,而不是等项目建成后,再去寻求它的卖点。

当然,对有责任的开发企业来说,他们会将产品的品质、品格以及自己的道德映射到产品上。但也不排除有些项目为了追求更高的附加值,故意牵强附会找概念进行炒作,让购房者上当受骗。

即使楼盘在学校马路对面,也可能因为没有划入学区范围而无法得到就读资格。购房者也可能因为户口进驻时间过短而无法入读。

学区房的考察重点在于学区范围。据了解,各学校每年会公布具体的招生范围,购房者可以通过所在区县教委官方网站查询,或者具体咨询各个学校。在大多数情况下,每所学校的招生范围一般不会有变化,但也有特例,因此,购房者要关注最新的招生范围。需要注意的是,有些学校对招生范围内适龄儿童的居住年限也有要求,这需要购房者提前了解清楚。

据了解,凡是靠近轨道交通线路的楼盘,都会被冠以“轨道房”称号。有些楼盘虽然靠近轨道线,但离站点有一段距离,步行超过15分钟,这为出行带来了些许不便。

在海外,轨道房有“一公里效应”的说法,即以站点为中心,一公里范围内的业主愿意采用步行的方式乘坐地铁,如果超过这个距离,则必须依赖自行车、社区巴士或者公交车到达地铁站。也就是说,距离地铁站超过一公里的地方,轨道交通的影响力急剧下降。一般说来,普通人步行一公里所需时间在15分钟左右,建议大家考察轨道房时,可以15分钟为标准。当然,房子并非离地铁站越近越好,因为距离太近,地铁发出在噪音会对居住品质产生影响。住宅距离地铁站步行距离以7分钟为宜。

笔者了解到,位于北外滩的新外滩花园是一个已建成多年的楼盘,目前该楼盘的二手房价有高有低。笔者在某专业二手房信息网站上查阅该楼盘二手房源挂牌价时发现,最高挂牌单价达11万元/平方米,最低为2.9万元/平方米。除了楼层、房型等因素外,最主要的原因是景观因素。如果楼层够高、靠近黄浦江,售价就比较高。

景观因素在一定程度上的确能够影响物业价值,但只有稀缺的景观资源才值钱。在上海,较为稀缺的水景资源为黄浦江、苏州河等,山景有佘山,以及具有深厚人文气息的建筑构成的景观,如城隍庙等。当然,近年来,诸多楼盘在小区内部也比较注重景观设计,这对小区居住环境的提升有很大作用,也使得楼盘更受购房者欢迎。

在此需要提醒的是,目前有一些靠近河浜或绿地的住宅也号称景观房,并以此为卖点。其实这只是噱头,难以得到市场的认可。

现代人注重身体健康,不少楼盘打出生态概念,以迎合市场需求。专家表示,生态建筑的标准在于生态技术的应用。

笔者发现,不少楼书都会突出楼盘的生态特色。由于目前并未出台相应标准,到底何谓生态楼盘也没有一个确切的说法。专家表示,购房者可尽量挑选生态技术运用较多的项目,例如墙体和窗户采用新型保温隔热隔音材料,装修装饰使用无污染的材料,房屋建筑尽可能减少光污染、降低噪音影响、污水和生活垃圾集中处理等。同时,还应注重小区景观的配套和环境的绿化,强调居住环境的舒适性、无害化等。如果没有运用生态技术,只是栽几棵树,或者靠近树林,则称不上生态楼盘。

类似的还有智能化住宅。随着科学技术的进步,不少智能技术已为住宅开发所应用。但业内人士提醒,并非装上宽带、可视对讲机、远程抄表等设施就实现智能化了,智能化包括安全防范系统、信息管理系统以及信息网络系统等,要看楼盘是否采用了最新的智能化技术。

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